הזמנה מס' 581 בוצעה בהצלחה

הדרכה למשקיע הישראלי

לומדה יישומית עם טיפים חשובים לעולם ההשקעות
מבית תצפית נדל''ן - למשקיעים חושבים

מדריך תצפית מבוא

על מנת שתוכלו להפיק את המירב מן המדריך נמליץ לכם לקחת רגע, להכין כוס קפה, להביא מחברת ועט, לסכם את עיקרי הדברים ולהכין שאלות למומחים שלנו.

עשרות אלפי ישראלים כבר הצטרפו ומתעניינים בקרנות נדל"ן ישראליות.

אך כיום מציאת דירה אטרקטיבית להשקעה הינה תהליך שנהייה מורכב יותר ויותר ומאחר וישנו מחסור גדול בחלופות אלטרנטיביות איכותיות וזאת לצד המציאות הנוכחית של ריבית נמוכה במסלולי האגח"ים והפקדונות באפיקי ההשקעה המסורתיים.

קרנות הנדל"ן הפכו בשנים האחרונות לבחירה המועדפת בקרב לקוחות רבים בשוק הישראלי, כבר יותר מעשרים שנה קיימות עשרות אם לא מאות חברות ניהול השקעות נדל"ן בחו"ל. מלון בבולגריה, דירות בשיקגו – אנחנו הישראלים אוהבים לחפש הרפתקאות בסגנון ה"בהלה לזהב" על פני כל נקודה על הגלובוס. עוד לפני שננתח את הסיכונים הרבים המתלווים לחלום הגדול – העדכונים מהשטח מצביעים על סכנות נוספות שהתווספו עם הופעת הקורונה החל מתחילת שנת 2020. פירוט בהמשך המדריך.

בשנים האחרונות חלה התעוררות משמעותית בשוק קרנות ההשקעה בנדל"ן ישראלי הנמצאות בתחילת דרכן ממש רגע לפני הפריצה הגדולה. עם השקעות ראליות באופן יחסי, מלוות במרכיב של סיכון כמו בכל דבר בחיים – אבל היום יותר מתמיד הסיכון הופך להיות מנוהל ומגודר וזאת באמצעות רגולציות ומנגנוני פיקוח פרטיים ולעיתים קרובות גם במסגרת סעיפים חוזיים המגנים על המשקיע הפרטי.

מרבית הקרנות מציעות תשואה ממוצעת לעומת אפשרויות השקעה אחרות הנמצאות באותה רמת סיכון. וזאת מבלי להשוות השקעות ספקולטיביות מסוכנות יותר, כגון מניות במדינות מתפתחות, זהב ונפט.

בחירת קרן הנדל"ן הנכונה דורשת הבנה, לימוד ומקצועיות, ממש כמו שלא נצפה שסוחר ירקות בשוק יערוך לך בדיקה רפואית כך גם בהשקעות. לא פעם אנחנו שומעים על חבר'ה שקפצו למים העמוקים מבלי לדעת לשחות ונכשלו.

השקעה כושלת במרבית המקרים הינה תוצאה של טעות, וטעויות בעולם ההשקעות יכולות להיות יקרות מאוד.
בהשקעה כושלת אנחנו עלולים לאבד לעתים קרובות, לא רק את הרווחים שהובטחו, אלא אף חלקים ניכרים מהקרן, אם לא את כולה.

לאחר מעשה – תמיד פשוט יותר לנתח לזהות את אותן הטעויות שניתן היה למנוע. אך החוכמה תהיה לזהותן מבעוד מועד, יהיה זה גם כלכלי ורווחי הרבה יותר. אמנם לא ניתן להימנע מכל הטעויות, אך בהחלט אנו נדרשים לעשות ככל שביכולתינו לצמצמם עד לכדי הסתברות נמוכה מאוד.

רוב הטעויות הן קלאסיות וחוזרות על עצמן. הרבה משקיעים נופלים בהן, במדריך הזה נסקור את הטעויות, את ה"עשה" ו"העל תעשה" בעולם קרנות הנדל"ן כולל טיפים רבים מתוך נסיון של שנים רבות בתחום.

אנחנו בתצפית נדל״ן שמנו לנו כמטרה להוביל את תחום ההשקעות בענף היזמות והבניה בישראל. החברה פועלת במקצועיות רבה, תחת סטנדרטים מחמירים ובאיכות בלתי מתפשרת.

אנחנו מחויבים לשירות ברמה הגבוהה ביותר, תוך שימת לב לפרטים הקטנים במטרה לאפשר ללקוח להגיע ליעדים הכלכליים אותם הוא הציב לעצמו.

אנשי המקצוע שלנו בודקים בדקדקנות את הפרויקטים בכל היבט: פיננסי, משפטי ופוטנציאל ההשבחה. אנו מאמינים בשקיפות מלאה, ולכן שולחים ללקוחותינו דיווחים תקופתיים קבועים על מצב התקדמות הפרויקט.

קבוצת תצפית נושאת את חותם האמינות היוקרתי של חברת Dun&Bradstreet וזוכה לליווי צמוד של משרד עו”ד מוביל בניהול השוטף של החברה. ועדת מומחים בלתי תלויה המורכבת משורת בכירים במשק הישראלי מייעצת לחברה בפעולותיה השונות. הצוות המקצועי והמנוסה של החברה מביא את החברה להצלחות מוכחות בשטח.

אתם מוכנים ? קדימה - לחצו על הפרקים, תקראו, תלמדו ותרשמו לעצמכם שאלות. אנחנו מבטיחים לענות לכולם.

נתחיל בסעיף הראשון שלנו הלא הוא פסגת השאיפה הישראלית…

 

מי מאיתנו לא שמע ברחוב, במסעדה או בצבא את הזוג חברים החולמים קדימה על המיליון הראשון שיעשו, איך יתעשרו ואיך רק הם ימציאו את הגלגל. 

 

בשנים האחרונות מנצלים את זה מאות מורים רוחניים שהתעוררו להם בוקר בהיר אחד ומוכרים את החלום הגדול לאותם זוג צעירים. סטטיסטית, בקזינו היחיד שיוצא עם הרווחים של הערב זה בעל הקזינו, כל שאר המהמרים נשארים עם החלומות הגדולים איתם באו במטרה לרוקן את הקופה.

 

אם חשיבה זו הייתה נכונה, אנחנו בתצפית לא היינו פה. כנראה שהיינו מתנדבים בארגון פילנטרופי גדול או מקימים קרנות צדקה. השקעה בנדל"ן היא תהליך, היא דורשת ידע מקדים, מקצועיות והמון נסיון. היא דורשת אסטרטגיה מדויקת, משמעת עצמית והתנהלות קפדנית ברזולוציות הכי קטנות שאפשר תוך שימור תהליכי עבודה סדורים. 

 

לעשות ת'מכה אפשר דרך זכייה במפעל הפייס. אך לחטוף מכה? אנחנו שומעים על כאלו כל יום שנפלו בעולם ההשקעות אחרי שעשו את כל הטעויות האפשריות.

מטרה – השאלה הראשונה שתצטרכו לשאול את עצמכם היא : "מה המטרה שלי?" סביר להניח שאם אתם קוראים את המדריך הזה, המטרה שלכם היא לייצר "יש מאין", היינו כסף שייצר כסף. אבל גם למטרה זו יש תתי מטרות. מה הסיכון שאני מוכן לקחת? כמה זמן אני רוצה להשקיע? וכו'.

ישנו הבדל מהותי בין אדם שאת כל כספו הוא חוסך לטובת דירה למגורים או לחתן את הילדים לעומת משקיע אחר שכבר סיים את תשלומי המשכנתא וכעת יש לרשותו מאות אלפי ש"ח או למעלה ממיליון הפנויים להשקעה. במקרה השני הנטיה לקחת סיכונים עבור חלק מהסכום עשויה להיות הגיונית בעוד למשקיע הראשון, סיכון משמעותו שאולי לא יוכל לרכוש דירה ראשונה או לחתן בכבוד את ילדיו.

חשוב להציב את המטרה שלשמה נכנסים להשקעה, מבלי שתהיה לנו מטרה ברורה – לא נוכל לדעת שהגענו ליעד…
כאשר ישנה מטרה ברורה, ניתן לבנות תוכנית ריאלית להגיע אליה ולהשיגה תוך זמן מוגדר.
המטרה יכולה להיות רכישת דירה, פנסיה תקציבית קבועה בגיל הנכון (או מוקדם יותר), בטחון כלכלי למשפחה, יציאה לעצמאות כלכלית וכדומה.

מדדי הצלחה – כאשר המטרה ברורה לנו, נוכל לבנות מדדים פשוטים, לוודא שאנחנו בכיוון הנכון, לבצע תיקונים כשנדרש ובסופו של דבר לאשר שאכן הגענו ליעד השהצבנו.

למשל, אם המטרה שלנו היא לדאוג לפנסיה תקציבית קבועה כבר בגיל 50, והיום אנחנו בני 35 ועומדים לרשותינו 400,000 ש"ח פנויים להשקעה, נצטרך לבחון את חלופות ההשקעה השונות שיביאו אותנו בעוד 15 שנה להכנסה קבועה על בסיס ההשקעה הראשונית שהגדרנו. לא כל מסלול השקעה יוכל להביא אותנו ליעד הזה. לאחר בניית התוכנית, יהיה עלינו לבדוק את עצמינו מידי מספר שנים האם אנחנו עדיין בכיוון הנכון ? האם אחוזי הרווח שציפינו להם התממשו? כמה אנחנו רחוקים מהשגת המטרה אותה סימנו לסיום התקופה?

התשובה לשאלות הללו תסייע לנו להמשיך לעקוב אחרי ההשקעות שלנו ולנתב אותן מחדש במידה ויהיה צורך.

ידע – היות ואינכם בעלי ניסיון, היכולת שלכם להתמודד עם מגוון סוגי השקעות היא פשוט ללמוד עליהם. לאחר לימוד והבנה של אפיקי ההשקעה השונים, תהייה לכם יכולת לנתח גם באופן בסיסי את הסיכונים לעומת הסיכויים בהשקעה המוצעת לכם.

מיכל (שם בדוי), יצרה איתנו קשר במאי השנה, היא זכתה בתביעת רשלנות רפואית שנגרמה לה, ועמדו לרשותה למעלה מ-500,000 ש"ח. מיכל החלה לבחון אפשרויות השקעה שונות דרך חברים, באמצעות הפייסבוק וערוצי דיגיטל אחרים.
מיכל דיברה עם נציגים רבים שהתקשרו שוב ושוב, קראה כל פיסת מידע ששלחו לה, צפתה בסרטונים, אבל רק נעשתה מבולבלת יותר, כשמיכל התקשרה אלינו עמדה בפניה הצעה שאי אפשר לסרב לה…

הנציג האחרון ששוחחה איתו, הציע לה לקנות אופציה לרכישת משרד במקום מצויין ובתנאים מפליגים, התשואה עמדה לדבריו על 100% עם סיכוי הצלחה מצויינים.
ניסינו לסייע למיכל, ביקשנו כמה פרטים נוספים על מנת לבחון את ההשקעה, שאלות שמיכל לא ידעה (ולא באשמתה) לשאול את הנציג.
למשל:
לכמה זמן מיועדת ההשקעה?
תוך כמה זמן משיגים את התשואה ? האם היא מובטחת מראש?
מי עומד מאחורי המיזם?
מה מיקום המשרד אותו רוכשת מיכל בתוך שאר הפרוייקט?
מה גובה השכירות המשולמת כיום למשרדים דומים בסביבה?
האם ניתן לקבל טיוטת חוזה ?

מיכל שכבר עמדה להכנס להשקעה הזו, פנתה שוב עם השאלות לנציג, מיותר לציין שהתשובות לא היו מספקות, אך מעבר לכל היא נדרשה להפקיד מקדמה קטנה של 30,000ש"ח להבטחת התנאים בפרוייקט וזאת עוד לפני שבכלל קיים חוזה וכל מידע בסיס נוסף שבאמצעותו ניתן לבחון את ההשקעה.

מיכל הצליחה לעצור רגע לפני שיהיה מאוחר מידי מהשקעה שעל הנייר נראית ורודה מאוד אך ככל שבוחנים אותה יותר קל לראות שהיסודות רעועים לחלוטין והסיכוי ליפול בה הוא גבוה מאוד.

תהליך – לא ביום אחד תדעו הכל. וע"כ הלמידה חייבת להיות תמידית. זה יכול להיות בחיפוש בגוגל, קריאת מאמרים או ספרות כלכלית וכו'.

המטרה היא שעולם ההשקעות יהיה שגור על פיכם, תמיד יעניין אותכם ותמיד תדעו מה המגמה בשוק.

נכון, לא לכולנו יש את הפנאי והיכולת ללמוד הכל ולעומק. בשביל זה יש את המומחים שלנו, נשמח לעזור ולכוון בכל שאלה או אתגר שיעמוד בפניכם בזמן המסע המרתק הזה לתוך אפשרויות הכניסה השונות בעולם קרנות הנדל"ן

יציבות – במידה והחלטתם ללכת על אפיק השקעה מסויים ,תדעו שמרפי מחכה לכם בסבלנות.

סביר להניח שתתקלו בתקופה פחות טובה מבחינת הציפייה שלכם מההשקעה. אין לכך שום משמעות ודווקא פזילה לאפיקי השקעה אחרים יכולה לבלבל אותכם ולמוטט את כל מה שבניתם עד כה.

השקעות באפיקים רבים מושפעות ממגמות בשוק, יציבות גיאו-פוליטית, אירועים עולמיים בלתי צפויים (קורונה) וגורמים רבים אחרים. 

השקעה בטוחה משלבת תמהיל אפיקי השקעה שונים מענפים שונים ומגוונות רבה.

תמהיל כזה מאפשר תשואה חיובית גם כאשר בחלק מההשקעות מתממשים סיכונים ופוגעים ברווחים הצפויים. 

קרנות נדל"ן מקצועיות מתמחות בפיזור הסיכונים על פני ענפים שונים בתוך הנדל"ן וניטור מתמיד של הסיכונים לצד המגמות וההתפתחויות בכלל השווקים.

למשקיע הפרטי קשה מאוד לייצר מנגנוני הגנה דומים מפני הסיכונים הקיימים. חשוב לבחור את הקרן הנכונה שיודעת לחבר את סוגי מיזמים השונים ולפזר את הסיכונים בניהם באופן רציף.

התנהלות – משפטי, משא ומתן, ניצול הזדמנויות.

עולם ההשקעות ובתוכו עולם הנדל"ן בפרט מכיל פרטים משפטיים רבים שבכל אחד מהם עלול להסתתר מכשול או מורכבות שתסבך אותנו בהמשך. במידה והחלטנו לגשת למיזם נדל"ני כלשהוא (אפילו רכישת דירה להשקעה) אנחנו חייבים להצטייד בליווי משפטי רצוף ואיכותי לאורך כל התהליך.

כל חתימה, אישור של תוכנית הנכס, רישום או נקודת תשלום, טומן בחובו סכנות חוזיות שעלינו לנהל ולנטר כל העת.

גם בתוך המשא ומתן מול היזם\קבלן חשוב לדעת להתנהל נכון ועם הייעוץ המתאים. חשוב לזכור שהיזם מנהל את המו"מ עם עוד עשרות ומאות לקוחות כמוך, לרשותו את יש כל הכלים על מנת שבסיום התהליך ידו תהיה על העליונה.

התהליך עצמו עלול לדרוש מעורבות גבוהה, זמן ותעצומות נפש להתמודד עם כל הלחצים, הסכומים הגדולים וההחלטות שנדרשות על הדרך.

אחד היתרונות המשמעותיים בבחירה בקרן נדל"ן הוא המעורבות הנמוכה, מרגע שהלקוח נכנס להשקעה כל ההתנהלות מול הרשויות, הקבלנים והיועצים למניהם מבוצעת על ידי מנהל הקרן והמשקיע בקצה למעשה לא צריך להתמודד בזירות בהם היתרון היחסי שלו קטן באופן משמעותי. לא כל אחד בנוי ומותאם למעורבות הרבה הכרוכה בהשקעה נדל"נית באופן פרטי.

נושא המעורבות נהיה חמור שבעתיים כאשר אנחנו מדברים על עסקה מחוץ לגבולות ישראל, היכולת לנהל מרחוק, תוך לימוד החוקים וההתנהלות במדינה בה מנוהל הנכס, מהווים את אחת הסיבות המרכזיות לכשלון השקעות בנדל"ן חו"ל.

חשוב לציין את השפעת מגפת הקורונה העולמית שחסמה את היכולת לטוס ולנהל את הפרוייקטים האלו זאת במקביל לעצירת היתרי הבניה והבניה בפועל במדינות רבות בעולם.

דווקא בישראל ענף הבניה המשיך לעבוד ללא הפסקה וגם ההיתרים והועדות המשיכו בעבודתם כמעט ללא הפרעה. במיוחד בתקופה הזו הנדל"ן הישראלי נמצא בצמיחה בדיוק מהסיבות האלה.

 סיכונים מחושבים – במסגרת קבלת ההחלטה על אפיק השקעה שמתאים לכם, כדאי מאוד לקחת בחשבון את האפשרות שההשקעה לא תצליח ותסב לכם נזקים.

אתם צריכים לשאול את עצמכם האם תוכלו להתמודד עם אותו נזק? לדוגמא אם הכסף היה אמור לשמש עבור קניית דירה בעתיד או לכיסוי חוב עתידי, במידה והכסף המושקע הפסיד – האם הסיכון הזה שווה לכם וניתן לקחת אותו?

שירות לקוחות – או במילים אחרות – האם יש עם מי לדבר?. 

לא פעם קורה שמתעורר צורך לדבר עם המוסד בו מושקע הכסף. 

השאלות שצריכות להטריד אותכם היא מה רמת הזמינות שלו אליכם, האם הוא דואג לשתף אותכם בנעשה בהשקעה? סטטוס ההשקעה? והאם יש המלצה לשנות את תיק ההשקעות או להשאר במצב הקיים..

בהרבה מהמקומות ישנם מנהלי מכירות שתפקידם להכניס אתכם להשקעה, אבל צוות אחר שמטפל בכם לאחר התחלת ההשקעה. חשוב לוודא מי יהיה איש הקשר שלכם לאורך כל חיי ההשקעה, איך אפשר להשיג אותו? מה רמת סמכות ההחלטה שיש בידו לבקשות ושינויים.

במהלך חודשי הקורונה למשל, קיבלנו מספר פניות ממשקיעים שיצאו לחל"ת והיו זקוקים לתשלום חד פעמי מתוך ההשקעה לטובת צרכי המחיה ביום יום. לא הססנו לרגע, ולמרות שחוזית לא היינו חייבים, דאגנו להעביר לכל אחד את הצורך שלו ולוודא שיוכל להמשיך להתקיים בכבוד. אנחנו ידענו לפצות על ההשקעות ממקורות אחרים.

הוצאות נלוות – כידוע לכם הרווח הסופי שלכם הוא ברוטו ולא מה שיכנס לחשבון הבנק שלכם. 

יש צורך לבדוק האם ישנם דמי ניהול שנגבים במהלך השנה? מה גובה המיסוי על הרווחים וכו'? האם יש קנסות או החזרים במידה והחלטתם לפדות את הכסף קודם זמן הפרעון שלו וכו'..

בבתי השקעות רבים נהוג לגבות עמלות שונות על פתיחת תיק, עריכת דו"ח, המצאת מסמכים וכדומה. חשוב לבדוק את כל העמלות בהן תחוייבו במסגרת ההשקעה.

כאשר שוקלים השקעת נדל"ן פרטית, צריך לקחת בחשבון גם את מרכיבי עורכי הדין, אדריכלים, אגרות והיטלים, מס רכישה ומיסים אחרים.הוצאות פרסום, מתווכים, תיקונים ושיפוצים בנכס ברכישה הראשונית ובתחזוקה לאורך השנים. ישנן הוצאות רבות מעבר לרכישת הקרקע שצריך לקחת בחשבון בחישוב התשואה הכולל וההשוואה לחלופות השקעה אחרות.

פיזור השקעה – הצורך לפזר את ההשקעות שלנו נובעת מהרצון לשמור על יציבות בעת משבר.

חלק מהכסף ניתן להשקיע במניות, חלקו אחר בדירות או באגרות חוב כאלה ואחרות. המטרה בסופו של דבר לבטח את הכסף, כך שאם לדוגמה שוק ההון נפגע אז וודאי הנדל"ן שמר על ערכו וכו'.. 

גם כאשר משקיעים בקרן נדל"ן, חשוב לוודא שהקרן מפזרת את השקעותיה על פני ענפי נדל"ן שונים (מגורים, מסחר ולוגיסטיקה למשל) .

 בדרך זו הקרן יכולה לבטח את עצמה מפני תנודות לא צפויות באחד או יותר מהפרויקטים בהן היא מושקעת.

לסיכום, נוכל לומר שלא כל מי שיראה לכם סרטון מושקע או ילך עם חליפה מהודקת ועניבה הוא זה שיביא לכם את עסקת חלומותיכם.

אמנם, אין תחליף להתייעץ עם בעלי ניסיון ואנשים מהתחום, אך בסופו של דבר אתם אלו שצריכים להיות שלמים עם ההחלטה - ללכת על ההשקעה מסוג זה או לחכות לאפיק אחר שכן יתאים למטרות שהצבתם לעצמכם.

מאחלים לכם בהצלחה בכל דרך שתבחרו, קחו את הדברים החשובים, תיישמו ואל תפסיקו ללמוד.

אם הגעתם עד לפה כנראה שאתם אנשים חושבים. ואנחנו מעריכים אנשים חושבים. לכן אנחנו שמחים להעניק לכם הנחות משמעותיות להמשך התהליך שלכם להכנס לשוק ההשקעות הישראלי על הצד הטוב ביותר - להשקעה הטובה ביותר עבורכם.

אל תפספסו! ההצעות מוגבלת בזמן

פגישה טלפונית עם המומחה!

₪150
0 מוגבל ל30 חברים החודש
  • פגישה טלפונית של 40 דקות עם יועץ מומחה כלכלה ונדלן, שיעזור לכם לקבל תשובות לכל השאלות שרשתמם במהלך המדריך. ומעבר.​

פגישת זום עם כלכלן בכיר ועם מומחה נדל''ן

₪500
300 מוגבל ל12 חברים החודש
  • פגישת זום מקצועית לשעה. שתורכב ממענה לשאלות, ורישום שיקוף כלכלי מקצועי עם יועץ כלכלי. כמנוע לתחילת הדרך. ובעיקר להימנע מטעויות אפשריות. סקירת הפתרון הרלוונטי ביותר עבורך.

מגיעים אליך הביתה!

₪3500
1500 מוגבל ל10 חברים החודש
  • צוות מומחים מהשורה הראשונה יגיעו לביתך, למתן מענה להשקעות מניבות, בסכומים גבוהים. תוך מענה רחב לשאלות עמוקות מעולם הכלכלה והנדל''ן
אזל לחודש ספטמבר 2020

רוצים לשמוע על השקעה בפרויקטים נבחרים?

אנחנו שמחים להעניק לכם את האפשרות לקבל את אופציות ההשקעה הטובות ביותר ישירות למייל ולנייד לפני כולם. אל תפספסו!

*כל הכתוב במדריך זה אינו מהווה תחליף להתייעצות עם יועץ השקעות מורשה.

אל תפספסו !

ימים
שעות
דקות
שניות

אז נקדימה נקבע פגישה טלפונית

יחד עם מומחה תצפית לכלכלה ונדל"ן

אל תפספסו !

ימים
שעות
דקות
שניות

אז נקדימה נקבע פגישת זום מקיפה

יחד עם מומחה תצפית לכלכלה ומומחה תצפית לנד"ן

מומלץ להפעיל סאונד
דילוג לתוכן